• Locazioni con canone concordato

    26/02/2018

    Il Canone Concordato: Cosa è, Guida al Calcolo del Canone Concordato e Vantaggi Fiscali

    Se stai cercando informazioni su cosa è il canone concordato, come si calcola, e sulla stipula dei contratti di locazione a canone concordato, in questo post troverai informazioni pratiche, che potrai usare immediatamente, senza dover ricorrere ad agenzie immobiliari o altre figure del settore.

    Cosa è il Canone Concordato

    Il canone concordato è stato introdotto dalla   Legge n. 431 del 9 dicembre 1998, all’articolo 2 comma 3. Fino al 1998, il canone di locazione era stabilito in maniera libera, in base all’incontro tra la domanda di immobili da parte degli inquilini, e la disponibilità fornita dai proprietari. In alcune grandi città, quali Roma, Bologna, Torino, e Milano dove da sempre è esistita una certa scarsità degli alloggi, domanda ed offerta non sempre riuscivano a trovare un equilibrio.

    Spesso, appartamenti posti sul mercato ad un canone di locazione difficilmente sostenibile da una famiglia media potevano restare vuoti. Pur di risparmiare, gli inquilini preferivano affittare appartamenti in periferia o fuori dalle grandi città, sobbarcandosi viaggi pendolari quotidiani.

    Per arginare questa tendenza preoccupante, la legge n. 431 è intervenuta introducendo dei limiti massimi e minimi al canone di locazione degli immobili. Tali limiti sono determinati mediante accordi territoriali conclusi tra le associazioni degli inquilini, e le organizzazioni che rappresentano i proprietari.

    I Contratti di Locazione a Canone Concordato: Chi Può Stipularli

    Fino a pochissimo tempo fa, i contratti di locazione a canone concordato potevano essere stipulati solo per immobili:

    • destinati ad uso abitativo
    • situati in un Comune ad alta tensione abitativa.

    Sono esclusi quindi gli immobili destinati ad uso commerciale, ma anche ad uso foresteria.

    I Comuni ad alta tensione abitativa sono i capoluoghi di provincia ed i Comuni limitrofi alle città di Bari, Bologna, Roma, Torino, Firenze, Catania, Genova, Napoli, Palermo e Venezia.

    Se stai cercando un appartamento da affittare in altre città, oppure se sei un proprietario e vivi al di fuori di questi Comuni, niente paura! Da pochi mesi, il contratto a canone concordato della durata di 3 + 2 è  stato esteso a tutti i Comuni d’Italia.

    La Durata delle Locazioni con Canone Concordato

    A differenza dei cosiddetti “contratti liberi”, dalla classica durata di 4 + 4 anni, i contratti a canone concordato hanno durata inferiore. La durata più comune di questa tipologia di contratti è la seguente:

    • 3 + 2 anni
    • da 1 a 18 mesi per le locazioni transitorie
    • fino a 3 anni, salvo diverse disposizioni degli accordi territoriali, per i contratti transitori per studenti universitari

    Il contratto  3 + 2 dura di norma per 3 anni, ed alla sua scadenza è soggetto al rinnovo tacito. In alcune città, ad esempio Torino, è possibile stipulare contratti a canone concordato di durata maggiore.

    I contratti transitori sono rivolti a chi per motivi di lavoro o studio deve trascorrere un breve periodo in un’altra città. Questa tipologia di contratto può essere utilizzata esclusivamente in questo caso, anziché per l’affitto – ad esempio – di case vacanze.

    I contratti transitori per studenti in linea di massima durano da 6 mesi a 3 anni, e sono rinnovabili alla prima scadenza. Alcuni Comuni possono avere disciplinato questa tipologia di contratto in modo leggermente diverso, quindi ti invitiamo sempre a controllare le informazioni sui rispettivi siti web.

    Il Calcolo del Canone Concordato

    Il calcolo del canone concordato è il primo passo da compiere prima della stipula del contratto vero e proprio. Calcolare il canone concordato non è difficile, ma richiede una serie di step, che possono essere laboriosi.

    Ecco i passi che dovrai compiere:

    • Verifica se il tuo Comune ha stipulato un accordo territoriale. Di norma gli accordi territoriali sono disponibili sui siti internet dei Comuni.
    • Se  il tuo Comune non ha stipulato o non ha aggiornato l’accordo territoriale, smetti di leggere questo paragrafo, e passa immediatamente al paragrafo seguente “Cosa fare se non esiste un accordo territoriale.”
    • L’accordo territoriale determina le fasce minime e massime del canone concordato in base all’ubicazione dell’appartamento in zone che presentano caratteristiche funzionali omogenee. Si tratta, ad esempio, di aree dotate di infrastrutture, trasporti, verde pubblico, scuole, servizi commerciali, ecc.
    • Individua la zona di pertinenza del tuo appartamento.
    • All’interno di ciascuna zona di pertinenza, di norma troverai 3 sotto-fasce di canone. Per capire in che sottofascia si colloca il tuo appartamento, dovrai valutare le sue caratteristiche abitative e funzionali.
    • Allegata all’accordo territoriale, troverai una lista delle dotazioni funzionali usate per determinare la sotto-fascia di canone. Consulta la lista, e calcola di quali dotazioni, ad esempio un giardino, un box auto, un balcone, dispone il tuo appartamento. Di norma i Comuni forniscono indicazioni precise su come valutare le caratteristiche funzionali.

    Fatto tutto ciò, avrai determinato il valore minimo e massimo da utilizzare per la stipula del contratto di locazione. Si tratta di un valore leggermente inferiore ai prezzi di mercato. Ma ricorda che all’interno della fascia minima e massima del canone di locazione, potrai sempre contrattare il con tuo inquilino.

    Leggi le mini-guide al canone concordato nelle città di Roma, Milano, Torino o Bologna.

    Cosa Fare Se non Esiste un Accordo Territoriale

    Se il tuo Comune non ha rinnovato o non ha ancora stipulato un accordo territoriale, dovrai attenerti alle indicazioni del Decreto Ministeriale 14 luglio 2004, che abbiamo riassunto per te:

    • Se un accordo territoriale non è mai stato concluso, si applica l’accordo territoriale vigente nel Comune più vicino al tuo, e con più o meno lo stesso numero di residenti. Questo Comune può trovarsi anche in un’altra regione.
    • Se il Comune aveva stipulato un accordo, ma non lo ha rinnovato, devi utilizzare le fasce di riferimento del vecchio accordo. In questo caso, dovrai incrementare i valori della fascia minima e massima applicando le variazioni ISTAT, secondo le indicazioni dettagliate che troverai nel decreto 14 luglio 2004.

    Se hai dimestichezza con leggi, regolamenti, e mappe Comunali, potrai calcolare le fasce del canone concordato in un paio di ore di lavoro. Diversamente, il nostro consiglio è di rivolgerti ad un’associazione dei proprietari o degli inquilini.

    Come Si Stipula il Contratto?

    Per la stipula del contratto di locazione a canone concordato, dovrai fare riferimento ai modelli di contratto predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. I modelli sono disponibili gratis su internet, in allegato al Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017, e riguardano:

    • la locazione abitativa
    • la locazione abitativa di natura transitoria
    • la locazione abitativa per studenti universitari

    Ricorda che l’uso di questi modelli di contratto è obbligatorio, a pena di nullità.

    L’uso dei modelli di contratto è molto facile. Si tratta di modelli precompilati, nei quali dovrai solo inserire i dati personali tuoi e del tuo inquilino. In ogni caso, ti invitiamo sempre a leggere il modello di contratto e le istruzioni con attenzione, prima di procedere alla compilazione.

    Devo Registrare il Contratto a Canone Concordato?

    La risposta a questa domanda è un si netto e deciso. La registrazione del contratto a canone concordato è obbligatoria in ogni caso, e va effettuata entro 30 giorni dalla stipula.

    La registrazione va sempre effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, in uno dei modi seguenti:

    • usando i servizi di intermediazione di un professionista
    • presentandosi di persona presso l’agenzia, e compilando il modello RLI cartaceo
    • usando i servizi telematici.

    La mancata registrazione del contratto è rischiosa, in quanto può condurre ad accertamenti immediati da parte dell’Agenzia delle Entrate, e a multe salate.

    Posso Cambiare Il Contratto a Canone Concordato?

    Certamente. Se, ad esempio, hai stipulato un contratto a canone libero ed in seguito hai cambiato idea, è possibile cambiare il contratto esistente in un contratto a canone concordato.

    Dovrai effettuare la disdetta del contratto precedente presso l’Agenzia delle Entrate. Per la disdetta utilizzerai il modulo RLI ed il codice 4.

    In seguito, procederai alla stipula del nuovo contratto di locazione, adempiendo anche alla registrazione, secondo le modalità che trovi descritte al paragrafo precedente.

    Le Agevolazioni Fiscali

    Se sei  proprietario di un appartamento, probabilmente ti starai chiedendo per quale motivo ti converrebbe affittarlo a canone concordato, per un prezzo ancora più basso ai prezzi di mercato, già irrisori!

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    La risposta è semplice: ciò che perdi in affitti, guadagni in risparmio sulle tasse. Ma vediamo come:

    • puoi godere di una riduzione del reddito imponibile Irpef del 30% sugli immobili locati. A questa riduzione aggiungerai la riduzione ordinaria del 5%.
    • se scegli di dare in affitto il tuo appartamento con cedolare secca, l’aliquota Irpef su questa parte del tuo reddito scende addirittura al 15% se l’appartamento si trova in un Comune ad alta tensione abitativa, o in un Comune limitrofo. Trovi la lista dei Comuni sul sito web di Confedilizia.
    • Se opti per la cedolare secca, hai anche diritto all’esenzione dall’imposta di registro del 2%, dalle addizionali regionali e comunali, e dall’imposta di bollo – pari a 16 Euro per ogni 4 facciate del contratto, o per ogni 100 righe.
    • Se il reddito complessivo che hai dichiarato non supera i 15.493 Euro, puoi beneficiare di un’ulteriore riduzione fiscale di 495 Euro. Diversamente, per redditi fino a 30,987 Euro la detrazione è pari a 247 Euro.

    Quali Sono I Rischi?

    Per comprendere se la scelta del canone concordato è conveniente per te, può essere utile compiere una breve panoramica sui rischi coinvolti in questa scelta. Ecco un elenco dei più importanti rischi potenziali e di come evitarli:

    • Errori nell’individuazione delle sotto-fasce del canone concordato

    L’errore nell’individuare le sotto-fasce del canone concordato è l’errore più facile da compiere. Gli elenchi e le tabelle per il calcolo delle sottofasce non sono complessi, ma a volte può essere necessario prestare molta attenzione,  compiere dei semplici calcoli in merito alla superficie dell’appartamento. Il rischio maggiore in questo caso è di affittare l’appartamento per un canone inferiore a quello della sotto-fascia di pertinenza. Sopravvalutare la fascia di appartenenza all’appartamento può indurre la mancata conclusione del contratto di affitto

    • Passaggio automatico ad un contratto libero 4 + 4

    Questo rischio riguarda esclusivamente chi sceglie di stipulare contratti transitori, ovvero della durata da 1 a 18 mesi. Di solito il contratto transitorio non va disdetto, poiché cessa di produrre i suoi effetti alla scadenza. Durante la stipula di questo contratto, devi sempre ricordare di specificare i motivi della transitorietà della locazione. Se non indichi il motivo della transitorietà della locazione e l’inquilino sceglie di non liberare l’appartamento, il contratto diventa automaticamente un contratto a canone libero.

    • Affittare l’appartamento in nero, o stipulare un contratto a canone concordato fittizio, o un contratto irregolare.

    Sì tratta di pratiche abbastanza comuni, che consentono di evitare di pagare l’Irpef. Se tutto fila liscio, non succede nulla. Però considera che al momento gli inquilini sono incoraggiati a denunciare sia gli affitti in nero che i contratti a canone concordato fittizio. In questo caso, ti ritroveresti a dover pagare sanzioni amministrative, mentre l’inquilino potrebbe scegliere di occupare il tuo immobile per periodi di tempo nell’ordine di circa 8 anni.

    Il modo migliore per evitare questi rischi è di stipulare sempre il contratto di locazione, utilizzando i moduli predisposti dal Ministero, e di registrarlo.

     In Sintesi

    • I contratti a canone concordato possono essere stipulati per la locazione degli immobili ad uso abitativo.
    • Da pochi mesi le locazioni a canone concordato possono avere luogo in tutti i Comuni d’Italia, oltre che nei Comuni ad alta tensione abitativa.
    • E’ possibile stipulare contratti a canone concordato per le locazioni 3 + 2, ma anche per le locazioni brevi – da 1 a 18 mesi, o per studenti, da 6 mesi a 3 anni.
    • Per la stipula del contratto a canone concordato è obbligatorio l’uso di modelli predisposti dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti.
    • I contratti a canone concordato consentono un notevole risparmio sull’Irpef, che diventa maggiore se si sceglie l’opzione della cedolare secca.
    • La registrazione del contratto è sempre obbligatoria, e va effettuata entro 30 giorni dalla stipula
    • Il calcolo del canone concordato ha luogo utilizzando le istruzioni esposte negli accordi territoriali. Per agevolarti, abbiamo fornito una spiegazione del calcolo del canone concordato a Bologna, Roma, Torino, e Milano.
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